Vom Grundstücksrecht über das Erb- und Familienrecht bis zum Gesellschafts- und Landwirtschaftsrecht

Für viele sind Immobiliengeschäfte die finanziell bedeutendste Aktion ihres Lebens. Damit Sie als Käufer oder Verkäufer dabei sachgemäß beraten werden und Risiken vermeiden, ist die Mitwirkung eines Notars gesetzlich vorgeschrieben. Dementsprechend sorge ich für eine rechtlich ausgewogene Gestaltung, kümmere mich um die erforderlichen Unterlagen und überwache die Eigentumsumschreibung.

So wird verhindert, dass Sie einen Kaufpreis zahlen, ohne die Immobilie zu erhalten, oder Ihre Immobilie übergeben, ohne den Kaufpreis zu bekommen. Als Notar bespreche ich mit den Vertragsbeteiligten ihre Zielvorstellungen, informiere sie über die Regelungsmöglichkeiten und erstelle darauf aufbauend einen sachgerechten und ausgewogenen Entwurf eines Kaufvertrages.

Immobilienkaufverträge können z. B. den Erwerb eines Bauplatzes, eines Ein- oder Mehrfamilienhauses, einer Eigentumswohnung oder auch eines Erbbaurechts betreffen. Die Besonderheiten eines Objekts wirken sich auf die Gestaltung eines Vertrages aus. Dies gilt insbesondere für einen sogenannten Bauträgervertrag, mit dem der Käufer ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil in Verbindung mit einem Gebäude – Haus oder Wohnung – erwirbt, das erst noch gebaut wird. Bauherr dieser Immobilie ist dabei der Verkäufer.

Folgende Aspekte regele ich in jedem Immobilienkaufvertrag:

• Sicherung von Käufer und Verkäufer
• Löschung oder Fortbestand von Belastungen
• Gewährleistung für Mängel
• Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten
• Aufteilung der Erschließungskosten
• Erfordernis einer Vermessung (Teilflächenkauf).

Die Finanzierung eines Kaufs sollte vor der Beurkundung feststehen. Bei einem Bankdarlehen ist mit der Bank das Auszahlungsdatum zu besprechen, um die Fälligkeit des Kaufpreises daraufhin abzustimmen. Ist die Finanzierung bei Vertragsabschluss schon im Einzelnen geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) direkt nach dem Kaufvertrag beurkundet werden.

• Glossar der Bundesnotarkammer zu Grundstücks- und Hauskaufverträgen
• Merkblatt der Bundesnotarkammer zum Kauf eines gebrauchten Hauses
• Glossar der Bundesnotarkammer zu Wohnungs- und Bauträgerkaufverträgen

Als Unternehmer müssen Sie nicht nur betriebswirtschaftliche, sondern auch rechtliche Aspekte berücksichtigen. Zur Vermeidung schwerwiegender Fehler bedarf es juristischer Beratung, etwa für die Gründung und Führung eines Unternehmens oder die Regelung der Nachfolge. Als Notar helfe ich Ihnen gern bei der Beantwortung auftretender Fragen.

Die erste Frage ist die nach der optimalen Rechtsform. Bei der Auswahl sind zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen. In rechtlicher Hinsicht fallen besonders Aspekte des Gesellschaftsrechts, des Handelsbilanzrechts und des Steuerrechts ins Gewicht. Wichtig ist auch die Haftungsfrage. Bei der Auswahl des zulässigen Firmennamens und der Klärung von Zweifelsfragen helfe ich gern. Der Name, mit dem das Unternehmen im Handelsregister eingetragen ist und im Geschäftsverkehr auftritt, muss sich zur Kennzeichnung des Unternehmens eignen und von anderen Firmen deutlich unterscheiden. Die Rechtsform des Unternehmens muss sich aus einem entsprechenden Zusatz erkennen lassen.

Sofern sich bestimmte, für den Geschäftsverkehr bedeutsame Verhältnisse eines Unternehmens ändern, muss dies in das Handelsregister eingetragen werden.

Eintragungspflichtig sind beispielsweise:

• Wechsel in der Geschäftsführung; Erteilung/Widerruf von Prokura
• Änderung der Firma
• Änderung des Unternehmenssitzes; Errichtung von Zweigniederlassungen
• Änderung der Gesellschafter bei OHG und KG
• Änderung des Gesellschaftsvertrages bei Kapitalgesellschaften

Die Anmeldungen der eintragungspflichtigen Tatsachen beim Handelsregister bedürfen der notariellen Beglaubigung. Demgemäß formuliere ich den Text der Anmeldung und überwache die richtige Eintragung. Ich berate auch umfassend über die mit der Eintragung zusammenhängenden Fragen und kläre Zweifelsfragen mit dem Registergericht. Die Notarkosten für die Anmeldung halten sich dabei in bescheidenen Grenzen.

Umwandlungen in eine andere Rechtsform, Zusammenschlüsse und Verschmelzungen werden heutzutage immer häufiger. Typische Beispiele für solche Veränderungen sind der Verkauf von Unternehmensanteilen, die Umwandlung von Unternehmen und auch die Betriebsaufspaltung. Faktisch handelt es sich hier um komplizierte rechtliche Vorgänge, weshalb der Gesetzgeber vielfach die Beratung durch den Notar vorgesehen hat.

Eine frühzeitige Nachfolgeregelung beugt Unternehmenskrisen vor. Wichtige Ziele sind in diesem Zusammenhang beispielsweise die Erhaltung des Betriebes oder die Versorgung des ausscheidenden Seniorchefs und seiner Angehörigen. Hier kommt es darauf an, geeignete Nachfolger auszuwählen und möglichst noch während der aktiven Phase des Seniorchefs in den Betrieb einzubinden.

Der Unternehmer sollte darüber hinaus auch an die Möglichkeit des plötzlichen Ablebens denken. Gerade in diesem Fall kann das Unterlassen einer testamentarischen Anordnung negative Folgen haben. Allein schon wegen der gesellschaftsvertraglichen Abstimmung bedarf es hoher juristischer Expertise. Sie im Sinne einer ausgewogenen testamentarischen oder vertraglichen Regelung zu beraten, ist eine meiner wesentlichen Aufgaben.

Das Testament kann als Einzeltestament oder – von Ehegatten bzw. einem eingetragenen Lebenspartner – als gemeinschaftliches Testament errichtet werden. Obwohl es auch eigenhändig, handschriftlich verfasst werden kann, ist die notarielle Beratung und Beurkundung wegen der juristischen Komplexität des Themas dringend zu empfehlen.

Eigenhändig errichtete Testamente enthalten nicht selten Unklarheiten oder Fehler, die später Anlass zu Streit geben. Auch andere Vorsorgeinstrumente wie Vollmachten, Pflichtteilsansprüche und viele weitere Aspekte müssen bei der Gestaltung einer Verfügung von Todes wegen beachtet werden.

Der Erbvertrag ist also ein äußerst flexibles und individuelles Instrument, mit dem die Erbfolge optimal an die Wünsche der Erblasser angepasst werden kann. Er ist im Vergleich zu notariellen gemeinschaftlichen Testamenten kostengünstiger, da er nicht in die besondere amtliche Verwahrung des Nachlassgerichts genommen werden muss. Die erbvertraglichen Verfügungen können grundsätzlich nur mit Zustimmung beider Vertragspartner geändert werden, nach dem Tode eines Vertragspartners überhaupt nicht mehr. Diese Bindung ist sinnvoll, um den Nachlass im Sinne des zuerst Versterbenden zu steuern. Es kann aber auch eine spätere einseitige Änderung der Verfügungen vorgesehen werden.

Neben der Erbeinsetzung gibt es Gestaltungsinstrumente, die wir Notare so kombinieren, dass Ihr letzter Wille optimal und rechtssicher umgesetzt wird. Soll z. B. jemand nichts erben oder nur einzelne Gegenstände aus dem Nachlass, können Sie ein Vermächtnis anordnen. Bei größeren Vermögen oder wenn die Erben mit der Nachlassverwaltung überfordert sind, empfiehlt es sich, eine Testamentsvollstreckung zu verfügen. Wird nichts anderes bestimmt, hat der Testamentsvollstrecker unter anderem die Aufgabe, den Nachlass in Besitz zu nehmen, Ihre Verfügungen auszuführen und bei einer Erbengemeinschaft ggf. die Auseinandersetzung unter den Erben vorzunehmen. Eltern können für den Fall ihres Todes einen Vormund für ihr Kind benennen. Auch dies erfolgt durch Verfügung von Todes wegen.

Vielleicht hegen auch Sie den Wunsch, Vermögen bereits zu Lebzeiten auf andere zu übertragen. Neben dem Bereich der Unternehmensnachfolge ist dabei die Überlassung von Grundeigentum an Angehörige bedeutsam. Erfolgt die Übertragung als Schenkung mit Rücksicht auf eine künftige Erbfolge, spricht man dabei von vorweggenommener Erbfolge.

Rechtlich komplexe Übertragungen von Grundbesitz, Erb- und Geschäftsanteilen sowie künftige Schenkungen bedürfen der notariellen Beurkundung, ebenso Erb- und Pflichtteilsverzichte. Als Notar bin ich hierbei Ihr fachkundiger Helfer. Die teils erheblichen Steuerersparnisse sollten allerdings nur dann erwogen werden, wenn Übergeber und Übernehmer einander vertrauen.

Ob eine Zuwendung durch eine Übertragung zu Lebzeiten oder eine letztwillige Verfügung erfolgen soll, ist sorgsam abzuwägen. Gegen eine lebzeitige Übertragung spricht, dass dem Übertragenden der Gegenstand entzogen wird. Die Rückforderung ist nur eingeschränkt möglich, kann jedoch vertraglich vereinbart werden.

Beispielhafte Vorteile einer Übertragung zu Lebzeiten sind folgende:

• Erleichterte Begründung eines eigenen Hausstandes oder einer beruflichen Existenz der Nachkommen.
• Versorgungssicherung des Veräußerers.
• Beschränkung von Pflichtteilsansprüchen des Erwerbers und von dritten Personen unter gewissen Voraussetzungen.
• Mehrfache Ausnutzung schenkungs- bzw. erbschaftsteuerlicher Freibeträge durch zeitliche Verteilung der steuerbaren Vorgänge.

Die Motive für eine Grundstückszuwendung führen sind ebenso vielfältig wie die sich daraus ergebenden vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten. So werden je nach Motivation beispielsweise Abstandszahlungen an den Übergeber, Wohnrechte oder eine Pflegeverpflichtung vorgesehen. Auch hier sind die steuerlichen Auswirkungen jeweils zu prüfen. Auf Ihren Wunsch erarbeite ich einen an Ihren Bedürfnissen orientierten Vertrag.

Die Begründung einer Lebensgemeinschaft zählt vermutlich zu den wichtigsten Entscheidungen, die Sie womöglich treffen. Für den gemeinsamen Lebensweg bietet das Gesetz in erster Linie die Ehe an. Gleichgeschlechtlichen Paaren steht die eingetragene Lebenspartnerschaft offen. Daneben finden sich in zunehmender Zahl auch sog. nichteheliche Lebensgemeinschaften.

Folgende Bereiche sind zu regeln:

• Alleiniges und gemeinsames Vermögen.
• Alleiniger und gemeinsamer Erwerb von Vermögen (z. B. Grundbesitz) inkl. steuerlicher Konsequenzen.
• Haftung für Schulden des Partners.
• Altersabsicherung.
• Eigene Versorgungsansprüche bei Krankheit und Erwerbsunfähigkeit oder Inanspruchnahme des Partners.
• Rechte und Pflichten gegenüber gemeinsamen Kindern.
• Folgen einer Trennung.
• Rechte im Todesfall.
• Besonderheiten der „internationalen Ehe“.

Die Regelungen fallen höchst unterschiedlich aus, abhängig davon, ob die Partner in ehelicher, lebenspartnerschaftlicher oder nichtehelicher Gemeinschaft zusammenleben. Das Gesetz bietet jedoch die Möglichkeit, individuelle Vereinbarungen zu treffen und selbstständig die passende Regelung zu wählen. Voraussetzung ist dabei die genaue Kenntnis der Gesetzeslage.

Wir Notare können als unparteiische Berater diese Kenntnis vermitteln und einen sinnvollen, ausgewogenen Vertrag anbieten. Wir verhelfen Ihnen zu einem maßgeschneiderten „rechtlichen Kleid“ für Ihre Lebenssituation. Aber auch in Bezug auf das Verhältnis zwischen Eltern und Kindern, einschließlich Fragen zur Adoption sind wir der richtige Ansprechpartner.

Eine plötzliche oder altersbedingte Krankheit bzw. ein Unfall können nicht nur zu wesentlichen Veränderungen in Ihrer alltäglichen Lebensgestaltung führen. Krankheit und Unfall können auch zur Folge haben, dass Sie Ihre persönlichen Dinge rechtlich nicht mehr selbst regeln können und auf die Mitwirkung anderer angewiesen sind.

Der nächste Verwandte bzw. selbst der Ehegatte oder der Lebensgefährte kann in solchen Situationen nicht automatisch für die betroffene Person handeln und entscheiden. Es ist daher ratsam, für solche Fälle vorzusorgen. So wird vor allem vermieden, dass fremde Personen allein über das weitere Befinden entscheiden.

Als Notar bereite ich für diese Notfälle zur Vorsorge auf den konkreten Einzelfall abgestimmte Vollmachten und andere Anordnungen vor. So wird gewährleistet, dass die Verfügungen bei Bedarf auch Geltung erlangen.

Im Wesentlichen stehen folgende Möglichkeiten zur Verfügung:

• Generalvollmacht
• Vorsorgevollmacht
• Betreuungsverfügung
• Patientenverfügung

Die Vorsorgeurkunden werden im Zentralen Vorsorgeregister bei der Bundesnotarkammer in Berlin registriert, sodass sie im Fall der Fälle aufgefunden und beachtet werden können. Mehr als 1,1 Mio. Vorsorgeurkunden sind dort bereits registriert, die inzwischen über 20.000 Mal im Monat von Betreuungsgerichten aus ganz Deutschland abgefragt werden.

• Glossar der Bundesnotarkammer zur Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung
• Flyer der Bundesnotarkammer zum Zentralen Vorsorgeregister
• Merkblatt der Bundesnotarkammer zur ZVR-CARD

Ob Scheidungsvereinbarung, Erbauseinandersetzung oder notarielle Vermittlung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz: Auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege helfe ich Ihnen als Träger eines öffentlichen Amtes sowohl künftigen Streit zu vermeiden, als auch bereits entstandenen Streit wieder beizulegen.

Aber auch dort, wo keine Einigung möglich ist, kann ich aufgrund meiner unabhängigen und unparteiischen Stellung sowie meiner Fachkunde als Schiedsrichter einen Streit entscheiden. Durch die Einbeziehung meiner Dienstleistung als Notar werden langwierige und kostenträchtige Streitigkeiten vor Gericht vermieden.

Bei Vertragsschlüssen kommen Streitigkeiten oft gar nicht erst auf, wenn Notare bei Beratung, Entwurf, Beurkundung und Vollzug beteiligt sind. Denn anders als Rechtsanwälte sind wir Notare immer den Interessen beider Parteien verpflichtet. Aufgrund unserer Unabhängigkeit und Unparteilichkeit achten wir auf einen gerechten Interessensausgleich.

Gesetzliche Aufklärungs-, Prüfungs- und Belehrungspflichten sowie das Beurkundungsgesetz tragen dazu bei, dass Fragen und Probleme vorab geklärt werden. Die notarielle Urkunde wird klar, unzweifelhaft und ohne offene Punkte formuliert. Als öffentliche Urkunde erbringt sie den Beweis des beurkundeten Vorgangs, als Vollstreckungstitel erspart sie den Gang zum Gericht.

• Keine Gewinner oder Verlierer, Beteiligte bestimmen das Ergebnis selbst.
• Zeitgewinn für Verhandlungen, Unterbrechung der Verjährung.
• Unmittelbare Vollstreckung aus der Schlichtungsvereinbarung wie aus einem Gerichtsurteil.
• Schneller, unbürokratischer und billiger als ein Gerichtsurteil.
• Erfüllung der Voraussetzung eines gütlichen Einigungsversuchs vor der Klageerhebung beim Amtsgericht (Bayern und NRW).

Auch in allen anderen Streitigkeiten kann jederzeit ein Schlichtungsverfahren (Mediation) durchgeführt werden. Der Notar hilft unparteiisch, eine für beide Seiten tragfähige Lösung zu finden. Auf Wunsch formuliert er die Einigung rechtlich eindeutig und kümmert sich um deren Vollzug. So ist der Erfolg der Schlichtung auch rechtlich und wirtschaftlich gesichert.